Prawnokarna ochrona lokatorów spędzać może sen z powiek niejednemu wynajmującemu. Co grozi za działania ukierunkowane na wyrzucenie najemcy? Nawet kara pozbawienia wolności do 3 lat. Już parę lat temu ustawodawca wprowadził do kodeksu karnego odrębny typ przestępstwa zmuszania, przewidujący odpowiedzialność karną za szczególne postaci utrudniania innej osobie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Ma to być odpowiedź na takie zachowania, jak wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie dostępu do wody, demontaż okien czy zamurowywanie wejścia do mieszkania, ukierunkowane na zmuszenie niechcianych lokatorów do opuszczenia zajmowanego mieszkania. Prawo lokatorskie pozostaje tu w pewnym konflikcie z prawem własności. Kiedy właściciel naraża się na odpowiedzialność karną?
Spis treści
Prawnokarna ochrona lokatorów
Prawnokarna ochrona lokatorów wynika przede wszystkim z art. 191 § 1a k.k. W zakresie, w jakim ustawodawca odsyła do art. 191 § 1 k.k. w zakresie wymiaru kary, oba te przepisy wymagają przytoczenia. Otóż:
„§ 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
§ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego”.
Zachowaniem karalnym na gruncie art. 191 § 1a k.k. jest tym samym uporczywe lub istotne utrudnianie innej osobie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego poprzez stosowanie przemocy innego rodzaju (aniżeli przemoc fizyczna wobec osoby) w celu zmuszenia jej do określonego zachowania, co do zasady – opuszczenia mieszkania. Co istotne, zakresem kryminalizacji zostało objęte wyłącznie zachowanie umyślne i to ukierunkowane na osiągnięcie konkretnego celu. Przypadki zachowania nieumyślnego, jakkolwiek istotnie utrudniające swobodne korzystanie z mieszkania, np. przedłużający się głośny remont elewacji, nie powinny stanowić podstawy odpowiedzialności karnej.
Uporczywe lub istotne utrudnianie korzystania z zajmowanego lokalu
Prawnokarna ochrona lokatorów ograniczać ma uporczywe lub istotne utrudnianie korzystania z zajmowanego lokalu. Co to znaczy?
Z uporczywym utrudnieniem korzystania z lokalu będziemy mieć do czynienia wówczas, gdy sprawca w sposób wielokrotny i długotrwały, nacechowany złośliwością, stosuje pewnego rodzaju przemoc w celu utrudnienia korzystania z mieszkania. Zgodnie z treścią art. 191 § 1a k.k., ma to być innego rodzaju przemoc niż przemoc wobec osoby (o czym mowa w art. 191 § 1 k.k.), a zatem chodzić tu będzie o tzw. przemoc pośrednią – wobec rzeczy, nieskierowaną bezpośrednio przeciwko osobie fizycznej. W tym ujęciu zachowanie sprawcy może polegać na podejmowaniu co rusz innych czynności utrudniających lub jednej czynności, ale wielokrotnie powtarzanej (np. notoryczna zmiana zamku w drzwiach).
Co w sytuacji, gdy wobec osoby zajmującej mieszkanie stosowana jest wyłącznie przemoc fizyczna? Zachowanie sprawcy kwalifikować się powinno z ogólnego art. 191 § 1 k.k., w stosunku do którego art. 191 § 1a k.k. stanowi swoiste lex specialis.
Istotne utrudnienie korzystania z zajmowanego lokalu tym się zwłaszcza różnią od utrudniania uporczywego, iż znamię to może wypełnić jednorazowa czynność. Musi mieć ona jednak kwalifikowany charakter, a to – w sposób znaczny utrudniać przebywanie w lokalu bądź uniemożliwiać czasowe z niego korzystanie. W tych kategoriach oceniać należy zamurowanie drzwi wejściowych lub bezprawne odłączenie energii elektrycznej.
Uporczywe utrudnianie korzystania z lokalu oraz utrudnianie istotne stanowią dwa alternatywne znamiona. O odpowiedzialności karnej z art. 191 § 1a k.k. wtedy będzie można mówić, gdy stosowana przez sprawcę przemoc doprowadzi do jednego z tych następstw.
Kogo chroni przepis art. 191 § 1a k.k.?
Zgodnie z brzmieniem art. 191 § 1a k.k., prawnokarna ochrona lokatorów obejmuje osoby zajmujące lokal mieszkalny. W praktyce chodzić będzie najczęściej o najemców, korzystających z mieszkania będącego własnością innej osoby na podstawie umowy najmu. Wobec brak zawężenia, w rachubę wchodzić tutaj jednak będą także inne podmioty korzystające z zajmowanego lokalu na jakikolwiek podstawie prawnej, w tym sami właściciele, którzy przykładowo pozostają w konflikcie z sąsiadami. Idąc dalej, ochroną objęte będą także osoby czasowo przebywające w mieszkaniu za zgodą osoby posiadającej tytuł do lokalu (np. podnajemcy).
Wreszcie, w doktrynie wyrażony jest pogląd, iż skoro ustawodawca mówić tutaj ogólnie o „osobie zajmującej lokal”, to spod zakresu ochrony nie byliby wyłączeniu tzw. dzicy lokatorzy, przebywający w lokalu w sposób bezprawny. O tym, że ustawodawca chroni sam stan faktyczny związany z korzystaniem z lokalu, świadczyć bowiem mogą przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 611 ze zm.). W stosunku do takiej osoby wszcząć należy postępowanie eksmisyjne z żądaniem opróżnienia lokalu, zaś za okres bezumownego korzystania z mieszkania żądać od niej można odszkodowania odpowiadającego rynkowym cenom najmu.
Zagrożenie karne
Jak wynika z przytoczonych wyżej przepisów art. 191 § 1 i 1a k.k., za uporczywe lub istotnie utrudniające korzystanie z zajmowanego lokalu poprzez stosowanie przemocy pośredniej przewidziana została kara pozbawienia wolności do lat 3. Zgodnie jednak z ogólnymi zasadami, w pewnych przypadkach sąd będzie mógł wymierzyć zamiast kary więzienia karę ograniczenia wolności nie niższą od 3 miesięcy albo grzywnę nie niższą od 100 stawek dziennych przy równoczesnym orzeczeniu obok kary wolnościowej środka karnego, środka kompensacyjny lub przepadku.
Warto zaznaczyć, iż zagrożenie karne do 3 lat pozbawienia wolności umożliwia skorzystanie z instytucji probacyjnej warunkowego umorzenia postępowania w przypadku osób niekaranych za przestępstwo umyślne. Co istotne, wyrok warunkowo umarzający postępowanie karne nie jest wyrokiem skazującym, w związku z czym nie jest odnotowywany w rejestrze karnym.
Uwagi końcowe
Prawnokarna ochrona lokatorów jest kontrowersyjnym zagadnieniem. Sanując nawet bezprawne korzystanie z cudzego lokalu mieszkalnego, podważać może w pewnym zakresie prawo własności. Nie sposób oprzeć się wrażeniu, że zakres kryminalizacji ukształtowany został w tym przypadku zbyt szeroko.
Jak stwierdził jednak kiedyś Sąd Najwyższy, w sytuacji gdy istnieją odpowiednie procedury prawne dla wykonania wyroku eksmisyjnego nie można uznać za dozwoloną samopomoc samowolnego opróżnienia lokalu przez właściciela, wywozu rzeczy na wysypisko i ich zniszczenia (postanowienie z dnia 22 listopada 2000 r., V KKN 302/98). Z takiego tez założenia zdawał się wychodzić ustawodawca, wprowadzając art. 191 § 1a k.k. Niewątpliwy problem sprowadza się tu niemniej do tego, iż cywilnoprawna ochrona właścicieli i postępowania eksmisyjne są na tyle długotrwałe, że ochrona ta ma charakter iluzoryczny… Zastanawiając się nad tym, co zrobić z dzikim lokatorem, właściciel musi być jednak świadom ryzyka prawnokarnego.
Jeżeli potrzebowaliby Państwo pomocy prawnej w opisanym zakresie, zapraszam na spotkanie w Kancelarii Adwokackiej w Krakowie. Obszar mojej działalności obejmuje nie tylko Kraków, lecz również Katowice, Częstochowę, Kielce, Tarnów czy Rzeszów. W razie potrzeby pomoc prawna może być przy tym świadczona na terenie całego kraju, a spotkanie może odbyć się w trybie zdalnym przy zachowaniu odpowiednich środków bezpieczeństwa.
