Rękojmia na mieszkanie zamiast zawiadomienia?

Rękojmia na mieszkanie jest jedną z opcji dochodzenia naprawy wad i usterek. Ujawnione wady nie zawsze przesądzają o tym, że padliśmy ofiarą oszustwa. Zanim złożonym zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa z żądaniem naprawienia szkody, warto rozważyć drogę cywilnoprawną. Wskazana rękojmia na mieszkanie jest dużo skuteczniejszym środkiem prawnym niż niepewny i długotrwały proces karny, zwłaszcza że nie w każdym przypadku mówić będzie można o świadomym wprowadzeniu nas w błąd co do stanu nieruchomości i doprowadzeniu do niekorzystnego rozporządzenia mieniem. Często muszę w tym zakresie studzić zapały Klientów. Niniejszy wpis ma za zadanie odpowiedzieć na kilka pytań związanych z prawem nabywcy mieszkania do dochodzenia swoich praw z tytułu rękojmi.

Rękojmia na mieszkanie – co to takiego?

Rękojmia jest instytucją prawa cywilnego, która reguluje odpowiedzialność sprzedającego wobec kupującego za wydanie mu rzeczy o odpowiedniej jakości i odpowiedniej właściwości. Chodzi tutaj o jakość i właściwości, których kupujący ma prawo spodziewać się w świetle zawartej umowy i jej okoliczności (np. stanu wiedzy odnośnie przedmiotu sprzedaży). Celem przepisów dotyczących rękojmi jest zatem przywrócenie ekwiwalentności świadczeń, aby kupujący otrzymał pełnowartościową rzecz za którą zapłacił.

Uprawnienia z rękojmi są uprawnieniami niezależnymi od innych środków prawnych przysługujących kupującemu takich jak gwarancja czy też ogólna odpowiedzialność kupującego z tytułu niewykonania umowy (art. 471 k.c.). W przypadku rzeczy oznaczonych co do tożsamości dopuszczalna jest także kumulacja uprawnień z rękojmi z prawem do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli. Potwierdza to uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2012 r., sygn. akt: III CZP 90/11, w której czytamy:

„W razie nabycia wadliwej rzeczy oznaczonej co do tożsamości kupujący może wykonać uprawnienia z tytułu rękojmi albo uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu.”

Prawa wynikającego z rękojmi mają jednak tę przewagę nad pozostałymi uprawnieniami, że mają charakter odpowiedzialności absolutnej czy też opartej na zasadzie ryzyka. Oznacza to, że sprzedający nie będzie mógł się powołać się na fakt dochowania należytej staranności (jak przy ogólnych zasadach odpowiedzialności). Okoliczność ta będzie irrelewantna z perspektywy odpowiedzialności sprzedawcy. Oznacza to, że sprzedawca będzie odpowiadał za wady również wówczas, gdy o nich nie wiedział. Tezę tę podkreśla również orzecznictwo. Przykładowo w wyroku z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt: VI ACa 1269/12 Sąd Apelacyjny w Katowicach stwierdził, że:

„Odpowiedzialność sprzedawcy przewidziana w art. 556 KC za wady rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny, co oznacza że sprzedawca nie może się z niej zwolnić i obciąża go niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy o niej wiedział.”

W tym też notabene zakresie odpowiedzialność z rękojmi różnic się zasadniczo od ewentualnej odpowiedzialności karnej za oszustwo, gdzie sprawca musiałby obejmować świadomością wszystkie usterki.

Zgodnie z art. 559 k.c. „Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili”. Momentem przejścia niebezpieczeństwa, o którym mowa w przepisie, nie zawsze będzie moment podpisania umowy. Niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi bowiem na kupującego z momentem wydania rzeczy (art. 548 § 1 k.c.). Chwila ta może nastąpić wcześniej lub później niż samo zawarcie umowy.

Regres uprawnień z rękojmi

Co istotne, sprzedawca, przeciwko któremu realizowane są uprawnienia z rękojmi, może dochodzić swoich praw przeciwko podmiotowi, od którego on sam nabył rzecz (tzw. regres). Sąd Najwyższy, w uchwale z 5 lutego 2004 r., sygn. akt: III CZP 96/03, podkreślił, że:

„Sprzedaż rzeczy przez kupującego nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy; kupujący może jednak przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad.”

Prawo przelewu uprawnień z tytułu rękojmi nie dotyczy jednak uprawnienia kształtującego jakim jest prawo do odstąpienia od umowy. Prawo to nie podlega zbyciu i może zostać wykonane jedynie przez bezpośredniego nabywcę rzeczy. Wydaje się, że podobne ograniczenie powinno mieć miejsce także w przypadku oświadczenia o obniżeniu ceny, ponieważ również ma ono charakter prawokształtujący.

Jakie wady obejmuje rękojmia na mieszkanie?

Jak wynika tymczasem z art. 556 k.c., „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia)”. Rękojmia na mieszkanie obejmuje zatem zarówno wady fizyczne, jak i prawne. Rozróżnienie to zostanie omówione poniżej.

Niezależnie od rodzaju wad, zwrócić należy uwagę na kwestie temporalne. Otóż zgodnie z przywołanym już art. 559 k.c. „sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili.” Oznacza to, że jeżeli wada mieszkania pojawi się w trakcie użytkowania, ale nie istniała ona w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi nie powstanie. Rękojmia na mieszkanie zatem nie zadziała.

Przytoczony przepis sam w sobie nie modyfikuje jednak ciężaru dowodu. To kupujący musi wykazać przed sądem, że wada tkwiła rzeczy w momencie wydania. Nieco odmiennie wygląda sytuacja w przypadku, gdy nabywcą jest konsument (co ma najczęściej miejsce  w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera) – kwestia ta będzie poruszona poniżej. Odnośnie ogólnych zasad rozkładu ciężaru dowodu warto natomiast przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r., sygn. akt: III CK 115/02:

„Przepis art. 559 KC modyfikuje rozkład ciężaru dowodu – jako przepis w tym zakresie szczególny w stosunku do art. 6 KC – w razie dochodzenia przez kupującego od sprzedawcy roszczeń z tytułu rękojmi. Treść normy prawnej zawartej w art. 559 KC uzasadnia bowiem posługiwanie się domniemaniem, że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej. Oznacza to, że na kupującym nie spoczywa ciężar dowodu, iż wada powstała z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy. Ryzyka wadliwej produkcji i ryzyka związanego ze sprzedażą rzeczy wadliwych nie może bowiem ponosić kupujący. Na sprzedawcy spoczywa zatem obowiązek kontroli dostarczonego towaru celem stwierdzenia, czy w dacie wydania kupującemu przedmiotu sprzedaży nie ma on wad fizycznych. Natomiast kupujący nie ma obowiązku badania rzeczy, a ujemne dla niego skutki prawne wywołują jedynie dwa elementy: świadomość, że rzecz zaoferowana do sprzedaży ma wadę i świadome w takiej sytuacji nabycie rzeczy wadliwej.”

Wady fizyczne nieruchomości

Tym, czym są wady fizyczne, określa art. 556¹ k.c. Zgodnie z tym przepisem:

„§ 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

§ 2. Jeżeli kupującym jest konsument, na równi z zapewnieniem sprzedawcy traktuje się publiczne zapewnienia producenta lub jego przedstawiciela, osoby, która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej, oraz osoby, która przez umieszczenie na rzeczy sprzedanej swojej nazwy, znaku towarowego lub innego oznaczenia odróżniającego przedstawia się jako producent.

§ 3. Rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy.”

W zależności od okoliczności danej sprawy, rękojmia na mieszkanie obejmować będzie przykładowo źle wykonaną izolację przez co przecieka dach lub woda dostaje się do garażu.

Wady prawne nieruchomości

Rękojmia na mieszkanie obejmuje także wady prawne. Wada prawna polega tymczasem na tym, że rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jest ona obciążona prawem osoby trzeciej. O wadzie prawnej będzie także mówić w sytuacji, w której ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzeniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. Na marginesie można jedynie dodać, że w przypadku sprzedaży prawa, sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie tego prawa.

Rękojmia a zakup mieszkania z lokatorem

W praktyce może zdarzyć się sytuacja, że w kupowanym mieszkaniu będzie znajdował się lokator. Zazwyczaj nie będzie to dotyczyło sytuacji, gdy mieszkanie jest kupowane od dewelopera, jednakże problem może nabrać na znaczeniu w przypadku transakcji na rynku wtórnym. Jeżeli mamy świadomość istnienia przykładowo umowy najmu i tego, że będziemy wstępować w dany stosunek najmu, to nie ma problemu. Generalnie nasza świadomość istnienia „obciążeń” mieszkania zawsze będzie wyłączała odpowiedzialność z tytułu rękojmi.

Inaczej sprawa będzie jednak wyglądała wówczas, gdy sprzedawca umyślnie nie poinformował nas o „dzikim lokatorze”. Procedura eksmisji nie należy do prostych i wiąże się także z określonymi kosztami i stratą czasu. O ile taki dziki lokator nie ma formalnie żadnego prawa do nabywanego mieszkania, tak można mówić o pewnym jego prawie do przebywania w lokalu, ponieważ do czasu uzyskania prawomocnego wyroku eksmisyjnego nie będzie można usunąć go z mieszkania. Pamiętać jednocześnie trzeba o ewentualnej odpowiedzialności karnej z art. 191 § 1a k.k. za uporczywe utrudnianie innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Wydaje się zatem, że w tego typu przypadkach możemy mówić o istnieniu wady prawnej nieruchomości, która będzie nas uprawniała do skorzystania z uprawnień wynikających z rękojmi.

Rękojmia na mieszkanie od dewelopera

W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, który jest przedsiębiorcą, kupujący dysponuje znacznym ułatwieniem w dochodzeniu swoich roszczeń. Rękojmia na mieszkanie od dewelopera opierać się będzie na domniemaniu prawnym istnienia wady. Zgodnie z art. 556² k.c.:

„Jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.”

Powyższe przepis w bardzo istotny sposób modyfikuje obowiązki procesowe kupującego w przypadku dochodzenia praw z rękojmi przed sądem. To sprzedający będzie bowiem musiał wykazać, że ani wada ani jej przyczyna nie istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Domniemanie to oczywiście jest wzruszalne i sprzedawca może wykazać, że wada powstała później.

Rękojmia a budynek wykonany niezgodnie z projektem

W praktyce ciekawym problemem jest sytuacja, w której budynek został wykonany niezgodnie z projektem. Przypadek taki może mieć miejsce wówczas, gdy mieszkanie kupowane jest jeszcze przed wybudowaniem (tzw. przysłowiowa „dziura w ziemi”), co w miastach jak Kraków jest ostatnio bardzo powszechne. Czy rękojmia na mieszkanie obejmuje tego typu „usterkę”? Wydaje się, że jeżeli chodzi o widoczne elementy budynku, to będzie można skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi, ponieważ mieszkanie/budynek nie ma właściwości, o istnieniu których sprzedający zapewniał kupującego.

Inaczej natomiast wygląda sytuacja w przypadku elementów konstrukcyjnych, niewidocznych gołym okiem.  Przykładowo, w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 lutego 2016 r., sygn. akt: I ACa 948/15, wyrażono pogląd, zgodnie z którym samo odstępstwo od projektu per se nie może być uznane za wadę.

„W związku z tym należało też zauważyć, że na gruncie przepisu art. 556 § 1 KC (w brzmieniu obowiązującym przed 25 grudnia 2014 r.), a także w oparciu o dotychczasową praktykę orzeczniczą, przyjmuje się, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. O istnieniu wad decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne […]. Także w literaturze przedmiotu podkreśla się, że wadą budynku jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników […].

W związku z tym, że taka definicja „wady” jest powszechnie akceptowana, dlatego też co do zasady – należało podzielić pogląd Sądu I instancji, że wadami budynku nie były (widoczne już podczas jego oględzin poprzedzających transakcję zakupu): brak kominów wentylacyjnych, wybudowanie domu na terenie podmokłym, czy też zastosowanie odstępstwa od projektu budowlanego i posadowienie budowli na palach, zamiast na ławie fundamentowej. Obowiązujące przepisy prawa zezwalają bowiem, przy zachowaniu odpowiednich warunków, na odstępstwa od projektu i zastosowanie alternatywnych rozwiązań. Wady przedmiotowego budynku polegały natomiast na tym, że użyte przy budowie domu rozwiązania okazały się być nieskuteczne. To zatem nie brak kominów wentylacyjnych był sam w sobie wadą przedmiotowego budynku, ale brak funkcjonalności „zastępczo” wykonanego systemu wentylacji grawitacyjnej.

Podobnie rzecz ma się z posadowieniem budynku na palach. Jak wynika z opinii biegłego sądowego mgr inż. T. K. tego typu zmiana konstrukcyjna była dopuszczalna. Co więcej, z oględzin dokonanych przez biegłego wynika, że tego typu rozwiązanie spełnia swoją funkcję konstrukcyjną (k. 392). Wadliwość zaś jest związana z niezapewnieniem właściwej ochrony (izolacji) przeciwwilgociowej i przeciwwodnej, czego skutkiem było przenikanie z zewnątrz wilgoci do budynku. O wadach tych zaś kupujący nie mogli się dowiedzieć w dacie zakupu nieruchomości, ale dopiero w trakcie jego użytkowania. To również te wady wpływały na zmniejszenie wartości i użyteczności budynku mieszkalnego, z punktu widzenia przeznaczenia rzeczy”.

Przyjąć by należało, że przy ocenie danego odstępstwa od projektu powinno się zwracać głównie uwagę na to, czy wada obniża użyteczność danego mieszkania czy też właściwości bloku jako takie. Przykładowo, w mojej ocenie za wadę będzie można uznać zastosowanie rozwiązania, które co prawda aktualnie spełnia podobną rolę co przewidziane w projekcie, jednak jest znacznie mniej trwałe.

Rękojmia na mieszkanie od osoby prywatnej

Rękojmia na mieszkanie obejmuje nie tylko nowe budownictwo. Uprawnienia z rękojmi przysługują oczywiście także w przypadku, gdy mieszkanie zostało kupione na rynku wtórnym od osoby fizycznej. Rękojmia na mieszkanie od osoby prywatnej tym się jednak różni, iż brak jest tutaj domniemania istnienia wad w momencie wydania mieszkania kupującemu. Nie oznacza to jednak, że dochodzenie praw z tytułu rękojmi jest niemożliwe. Jest ono utrudnione, ponieważ kupujący będzie musiał wykazać (co do zasady za pomocą opinii biegłego), że określone wady istniały już w momencie przejścia ryzyka na kupującego.

Rękojmia a wiedza o wadzie w chwili zawarcia umowy

Zgodnie z art. 557 § 1 k.c. „sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy”. Ustawodawca wychodzi bowiem założenia, skądinąd ze słusznego, że rękojmia na mieszkanie (jak i inne rzeczy) nie powinna działać w sytuacji, w której kupujący był świadom określonych wad rzeczy. Miał on bowiem możliwość uwzględnić te usterki w negocjacjach dotyczących ceny nabywanego przedmiotu. Aby sprzedający był zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, niezbędne jest wykazanie, że kupujący o wadzie wiedział. Nie wystarczy zatem samo wykazanie że kupujący mógł i powinien wadę zauważyć przy dołożeniu należytej staranności. W tej kwestii wypowiadał się także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 czerwca 2000 r., sygn. akt: V CKN 66/00:

„W myśl art. 557 KC, aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był wiedzieć np. dlatego, że wada rzeczy była jawna. Wynika stąd, że na gruncie kodeksu cywilnego nie ma znaczenia podział na wady jawne i ukryte. Wiąże się z tym pytanie, czy kupujący ma obowiązek zbadania rzeczy w celu wykrycia wad. W tej kwestii punktem wyjścia jest reguła, że takiego obowiązku nie ma, chyba że zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte (art. 563 KC). To oznacza, że kupujący, mając oczywiście prawo zbadania nabytej rzeczy, nie jest obciążony prawnym obowiązkiem czujności ani szczególnego badania rzeczy. Z tego wynika, że skoro badanie rzeczy jest uprawnieniem kupującego, to nie mogą go spotkać żadne ujemne skutki w razie, gdyby z uprawnienia zbadania rzeczy nie skorzystał”

Podobnie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 14 września 2016 r., sygn. akt: I ACa 87/16:

„Zgodnie z art. 557 § 1 i § 2 KC jedyną okolicznością zwalniającą sprzedawcę od odpowiedzialności z tytułu rękojmi w przepadku, gdy przedmiotem sprzedaży była istniejąca już rzecz oznaczona co do tożsamości, jest wiedza kupującego wadzie w chwili zawarcia umowy. Odpowiedzialność sprzedawcy nie zostaje zatem wyłączona w sytuacji, gdy kupujący wprawdzie o wadzie nie wiedział, jednak mógł się o niej z łatwością dowiedzieć bądź powinien był wiedzieć przy zachowaniu należytej staranności. Łatwość z jaką kupujący mógł posiąść wiedzę o wadzie pozostaje bez znaczenia dla odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu tej konkretnej wady.”

Uprawnienia z rękojmi na mieszkanie

Uprawnienia z rękojmi zostały określone w art. 560 k.c. i 561 k.c. I tak, zgodnie z tym pierwszym przepisem:

„§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

§ 2. Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.

§ 3. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

§ 4. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.”

Z kolei art. 561 k.c. stanowi, że:

„§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady.

§ 2. Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

§ 3. Sprzedawca może odmówić zadośćuczynienia żądaniu kupującego, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów. Jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca może odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę rzeczy sprzedanej.”

Z perspektywy rękojmi na mieszkanie największe znaczenie będą miały dwa uprawnienia: żądanie usunięcia wady oraz oświadczenie o obniżeniu ceny.

Żądanie usunięcia wady

Rękojmia na mieszkanie będzie uprawniała do żądania usunięcia wad. Wykonanie tego uprawnienia będzie nakładało na sprzedawcę obowiązek usunięcia stwierdzonych wad i usterek. Kupujący nie musi przy tym martwic się samodzielnie o konieczność organizowania wykonawcy oraz materiałów. W przypadku mieszkań deweloperskich, sprzedawcy najczęściej zabezpieczają się przed takimi przypadkami w umowach z generalnym wykonawcą w zakresie w jakim mowa o gwarancji na wykonywane prace. Najczęściej zatem naprawy będzie dokonywał podmiot, który dany budynek wybudował.

Inaczej sprawa wygląda natomiast w przypadku rękojmi na mieszkanie używane z rynku wtórnego. Osoba prywatna nie posiada zwykle odpowiednich zasobów, aby samodzielnie usunąć wadę i musi przy wykonaniu tych obowiązków posiłkować się pomocą osób trzecich. Ryzyko jakie się tu pojawia związane jest z chęcią zaoszczędzenia na naprawianie i usunięcia usterek przy pomocy podmiotów, świadczących usługi niskiej jakości.

Jeżeli chodzi o samo wezwanie do usunięcia wad, to jakkolwiek przyjmuje się, że nie jest bezwzględnie konieczne wskazanie terminu (realnego), w ramach którego sprzedawca doprowadzi do usunięcia wad, to zaleca się na pewno takie działanie. Warto również wspomnieć o tym, że w przypadku w którym wada związana jest z częścią wspólną budynku np. garażem podziemnym, wówczas każdy z właścicieli mieszkań ma samodzielną legitymację do żądania usunięcia usterek przez dewelopera. Oba poglądy zostały wyrażone przez Sąd Apelacyjny w Warszawie, w wyroku z dnia 24 maja 2018 r., sygn. akt: I ACa 1257/16, zgodnie z którym:

„Wezwanie do usunięcia wad bez zakreślenia terminu usunięcia wad jest wezwaniem jak najbardziej skutecznym. Oznacza to, że dłużnik winien spełnić świadczenie bez zbędnej zwłoki. Również brak jest podstaw do uznania, że wezwanie nie jest skuteczne z uwagi na fakt, że brak w tym wezwaniu zagrożenia odstąpieniem od umowy. Odstąpienie od umowy jest uprawnieniem kupującego i brak takiego zagrożenia w wezwaniu do zapłaty mógłby być rozważany jedynie wówczas, gdyby powodowie skorzystali z tego uprawnienia i zachodziła konieczność oceny skuteczności tego odstąpienia. Brak takiego zagrożenia nie ma natomiast znaczenia dla oceny obowiązku pozwanego usunięcia wad.

[…] Sam fakt, iż wspólnota mieszkaniowa i członkowie tej wspólnoty to odrębne podmioty, nie oznacza, że wezwanie do usunięcia wad skierowane do pozwanego przez wspólnotę, nie czyni zadość wymaganiom dochowania aktu staranności, o którym była mowa w art. 563 § 1 KC. Trafnie wskazali bowiem, iż wspólnota, kierując do pozwanego wezwanie do usunięcia wad, działa w imieniu i na rzecz członków tej wspólnoty. Nie powoływała się bowiem na własne uprawnienie, przysługujące jej w ramach szczególnej zdolności sądowej wspólnoty, do domagania się usunięcia wad części wspólnych nieruchomości. Co więcej, o tym, że wspólnota działała w imieniu członków wspólnoty świadczy m.in. fakt, iż wspólnota zorganizowała spotkania mieszkańców – członków wspólnoty z przedstawicielami dewelopera w sprawie stwierdzonych wad. Co istotne, sam pozwany pismem poinformował wspólnotę, że będzie prowadził w ramach rękojmi prace naprawcze klatek schodowych garażu. Pozwany nie kwestionował skuteczności wezwania do usunięcia wad ani podstaw działania wspólnoty.”

Oświadczenie o obniżeniu ceny

Rękojmia na mieszkanie przyjąć może alternatywną postać oświadczenia o obniżeniu ceny. Jest to tzw. uprawnieniem prawokształtującym. Poprzez jego złożenie doprowadzamy jednostronnie do modyfikacji istniejącej umowy w zakresie ceny. Innymi słowy, jednostronnie tę cenę obniżamy. W przypadku, gdy nie została ona jeszcze w całości zapłacona, mamy możliwość zapłacenia mniej. Jeżeli jednak (najczęstszy przypadek) została ona już uiszczona, będzie na przysługiwał jej zwrot w określonym zakresie od sprzedającego. Zaletą skorzystania z tego uprawnienia jest to, że przysługuje nam „czyste” roszczenie pieniężne w stosunku do sprzedającego, natomiast sami możemy zadecydować o sposobie usunięcia wady, wybierając usługi i materiały o odpowiedniej jakości.

W złożonym oświadczeniu należy wskazać skalę tego obniżenia, a co najmniej kryteria (podstawy) oznaczenia różnicy o jaką cena jest obniżana. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 stycznia 2020 r., sygn. akt: I AGa 34/19:

„Zarówno uprawnienie do odstąpienia od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, jak i do obniżenia jej ceny z tego powodu, wynikające z art. 560 § 1 KC, mają charakter uprawnień kształtujących prawo, realizowanych przez złożenie wobec adresata oświadczenia woli. Złożenie takiego oświadczenia woli na nowo kształtuje stosunek prawny istniejący między kupującym a sprzedawcą. Skorzystanie przez kupującego z jednego z tych uprawnień kształtujących powoduje powstanie po jego stronie roszczenia, którego treść jest uzależniona od tego, które ze służących mu uprawnień zdecydował się wybrać. Jeżeli złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy, jest to roszczenie o zwrot zapłaconej ceny. Jeżeli zdecyduje się na skorzystanie z uprawnienia do obniżenia ceny, jego roszczenie tożsame będzie z domaganiem się od sprzedającego zapłaty kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy ceną pierwotną przez niego świadczoną a ceną zmienioną wskutek złożonego oświadczenia, w którym powinien wskazać skalę tego obniżenia , a co najmniej kryteria (podstawy) oznaczenia tej różnicy.”

Uprawnienia do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny nie ma charakteru bezwzględnego. Chodzi o tu o prawo sprzedawcy do ubezskutecznienia złożonego oświadczenia poprzez usuniecie wady. Powinno to nastąpić niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Oczywiście wskazane terminy są bardzo nieostre i nie można z góry wskazać jakiegoś terminu w trakcie którego powinno dojść do usunięcia wady. Czas niezbędny to jej usunięcia będziemy oceniali na podstawie każdego indywidualnego przypadku.

Odstąpienie od umowy sprzedaży mieszkania

Teoretycznie rękojmia na mieszkanie może przyjąć także postać odstąpienia od umowy. W praktyce będzie to jednak raczej rzadki przypadek. Zgodnie bowiem z art. 560 § 1 k.c. „kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna”. Oceny istotności dane wady będziemy oczywiście dokonywali na podstawie konkretnych okoliczności sprawy. Wydaje się przy tym, że o istotności nie będzie decydował fakt, czy rzecz nadaje się do zwykłego użytku, ale rozstrzygający będzie punkt widzenia kupującego i jego oczekiwać związanych z nabywaną rzeczą. Pogląd ten podzielił m.in. Sąd Apelacyjny w Lublinie, w wyroku z dnia 26 listopada 2019 r., sygn. akt: I ACa 730/18:

„Pojęcie wady istotnej w rozumieniu przepisów o rękojmi przy sprzedaży nie powinno być utożsamiane z pojęciem wady istotnej w rozumieniu już nieobowiązującego art. 637 § 2 KC regulującego rękojmię przy umowie o dzieło. W tym ostatnim przypadku pojęcie istotności było znacznie zawężone, ponieważ przez wadę istotną rozumiano wyłącznie taką wadę, która czyniła rzecz (dzieło) niezdatną do zwykłego użytku. Pogląd ten jest nieaktualny na tle art. 560 § 4 KC. Oceny istotności wady w rozumieniu przepisów o rękojmi przy sprzedaży należy dokonywać z punktu widzenia kupującego, a nie przydatności rzeczy do zwykłego użytku. To oczekiwania nabywcy związane z funkcjonowaniem rzeczy mają tutaj podstawowe znaczenie.

[…] Przy ocenie cechy istotności wady w rozumieniu art. 560 § 1 KC. eksponować należałoby przede wszystkim odpowiednie oczekiwania nabywcy rzeczy (samochodu) związane z jej (jego) funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy (samochodu) w postaci jej (jego) niezdatności do zwykłego użytku (w ogóle lub w określonym zakresie) lub bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym. Innymi słowy, nabywca samochodu może oczekiwać nie tylko ogólnej sprawności technicznej samochodu, ale także sprawnego normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jego zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację samochodu zgodnie z jego przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnymi.”

Tezy zawarte w powyższym wyroku zostały recypowane z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2004 r. sygn. akt: II CK 388/03.

W świetle powyższego, raczej nie często będziemy się spotykać z tak daleko idącymi wadami, które będą uprawniały do odstąpienia od umowy. Nie jest to jednak wykluczone. Pamiętać także trzeba, że podobnie jak w przypadku oświadczenia o obniżeniu ceny, sprzedawca będzie mógł ubezskutecznić nasze oświadczenie, jeżeli niezwłocznie wady usunie.

Ograniczenie i wyłączenie rękojmi na mieszkanie

Zgodnie z art. 558 § 1 k.c. „Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.” Z przytoczonego przepisu wynika generalna zasady dyspozycyjności postanowień ustawowych dotyczących rękojmi. Innymi słowy, rękojmia na mieszkanie może być zmieniona – ograniczona lub wyłączona – wolą stron. Wyjątkiem jest sytuacja, w której kupujący jest konsumentem. Wyłączenie rękojmi przy sprzedaży nieruchomości nie jest tutaj dopuszczalne. Taka sytuacja będzie najczęściej miała miejsce w przypadku zakupu mieszkania u dewelopera. W przypadku natomiast zakupu mieszkania od osoby prywatnej, ograniczenie lub wyłącznie rękojmi będzie co do zasady dopuszczalne.

Podkreślić jednak należy, że zgodnie z art. 558 § 2 k.c. „wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.” W takim wypadku zawarta umowa pozostaje jak najbardziej ważna, natomiast jedynie jej postanowienia w zakresie ograniczenia lub wyłączenia rękojmi pozostają bezskuteczne. Z podstępnym zatajeniem wady będziemy mieli do czynienia najczęściej w sytuacji, w której sprzedawca wie o wadzie, ale nie informuje o niej kupującego, licząc na wywołanie błędnego przeświadczenia, że dana rzecz nie posiada wad. Podkreśla to także orzecznictwo, chociażby w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 2019 r., sygn. akt: II CSK 306/18:

„Za podstępne zatajenie wady jest uważane takie umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego. Będzie to zatem ukrycie lub zamaskowanie wadliwości, a co najmniej sytuacja, w której sprzedawca, wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego W konsekwencji nie jest możliwe uznanie, że doszło do podstępnego zatajenia wady, gdy sprzedawca o wadzie nie wiedział”.

Powyższy przypadek podpadać już zarazem może pod znamiona oszustwa z art. 286 k.k. (o czym niżej).

Uprawnienia z rękojmi a wspólnota mieszkaniowa

Praktycznym zagadnieniem, które wyłania się w kontekście odpowiedzialności z tytułu rękojmi na mieszkanie, jest kwestia legitymacji czynnej wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia roszczeń za wady związane z wadami nieruchomości wspólnej. Kwestią tą zajmował się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt: III CZP 48/04, w którym podniesiono, że:

„Wspólnota mieszkaniowa nie posiada legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.”

Problem jest doniosły, ponieważ mieszkańcom często może być po prostu wygodniej dochodzenie swoich uprawnień za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej. Na szczęście sposób na to został dopuszczony w Uchwale Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt: III CZP 84/13, w którym czytamy:

„Właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

[…] Uznanie podmiotowego statusu wspólnoty mieszkaniowej i jej prawa do posiadania własnego majątku nakazuje przyjąć, że może ona nabyć w drodze umowy cesji od właściciela lokalu przysługujące mu wobec sprzedawcy uprawnienia związane z wadami nieruchomości wspólnej.”

Z pełnym uzasadnieniem wskazanej uchwały można zapoznać się pod tym linkiem. Warto przy tym nadmienić, iż – jak podkreślił tutaj Sąd Najwyższy – z możliwości cesji uprawnień z rękojmi na mieszkanie wyłączone jest prawo do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Jakkolwiek Sąd Najwyższy nie wypowiedział się wprost odnośnie prawa żądania obniżenia ceny, tak wydaje się, że z uwagi na taki sam charakter tego prawa (uprawnienie prawokształtujace), również i jego przelew powinien zostać uznany za niedopuszczalny.

Rękojmia a odszkodowanie

W praktyce może się oczywiście zdarzyć sytuacja, kiedy kupujący otrzyma świadczenie nieekwiwalentne do uiszczonej ceny, a jednocześnie poniesie określoną szkodę majątkową w związku z zakupem nieruchomości. Jak rękojmia na mieszkanie ma się do odszkodowania? Pomimo skorzystania z uprawnień wynikających z rękojmi, prawo do żądania odszkodowania nie jest wyłączone. Zgodnie z art. 566 k.c.:

„§ 1. Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

§ 2. Przepis § 1 stosuje się odpowiednio w razie dostarczenia rzeczy wolnej od wad zamiast rzeczy wadliwej albo usunięcia wady przez sprzedawcę.”

Kwestię odszkodowania w przypadku wad prawnych rzeczy reguluje z kolei art. 574 k.c.:

„§ 1. Jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy, zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł z nich korzyści, a nie otrzymał ich zwrotu od osoby trzeciej, oraz zwrotu kosztów procesu. Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

§ 2. Przepis § 1 stosuje się odpowiednio w razie dostarczenia rzeczy wolnej od wad zamiast rzeczy wadliwej.”

Podkreślić jednak trzeba, że inaczej niż w przypadku podstawowych uprawnień wynikających z rękojmi, w przypadku dochodzenia odszkodowania konieczne jest wykazanie pozostałych przesłanek odpowiedzialności. Potwierdził to także Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 28 maja 2014 r., sygn. akt: V ACa 242/14, w którym czytamy:

„W przeciwieństwie do odpowiedzialności z tytułu wad fizycznych odpowiedzialność odszkodowawcza sprzedawcy z art. 566 § 1 KC nie ma charakteru absolutnego. Poza istnieniem wady kupujący musi udowodnić pozostałe przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, a więc także fakt poniesienia szkody oraz związek przyczynowy między wadą, a szkodą. Sprzedawca natomiast może przeprowadzić ekskulpację, że szkoda jest następstwem okoliczności za które nie ponosi on odpowiedzialności.”

Terminy na skorzystanie z rękojmi

Zasada jest taka, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Od kiedy liczy się rękojmia na mieszkanie? Przyjąć należy, że od dnia protokolarnego przekazania lokum bądź też – przy braku spisania protokołu – od dnia przekazania kluczy. Każdy przypadek może wymagać odrębnej analizy.

Co przy tym istotne, roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem pięcioletniego terminu wskazanego powyżej. W tym samym terminie kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z rękojmi na mieszkanie, termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. Zawieszenie stosuje się odpowiednio do postępowania mediacyjnego, przy czym termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi, przysługujących kupującemu, zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Rękojmia a roszczenia związane z niewykonaniem umowy (art. 471 k.c.)

Rękojmia na mieszkanie to nie jedyna droga cywilnoprawna dochodzenia swych praw. Kupujący może skorzystać także z prawa dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, tzn. z odszkodowania za niewykonanie i nienależyte wykonanie umowy. Potwierdza to także orzecznictwo i słowem przykładu można wskazać tutaj chociażby na wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 4 lipca 2013 r., sygn. akt: I ACa 135/13:

„Oprócz rękojmi i gwarancji, w przypadku wad rzeczy sprzedanej, możliwe jest dochodzenie roszczeń przeciwko sprzedawcy na zasadach ogólnych, tj. według reguł art. 471 i nast. KC i to zarówno obok jednoczesnego korzystania z instytucji szczególnych (art. 566 § 1 KC) jak i bez korzystania z tych instytucji. Różnice w regułach odpowiedzialności i trybie dochodzenia roszczeń na podstawie rękojmi i na zasadach ogólnych są istotne i jest rzeczą strony uprawnionej rozważenie określonych zalet i wad każdego z ww. reżimów odpowiedzialności. Korzystanie przez kupującego z wybranej podstawy odpowiedzialności sprzedającego wymaga spełnienia przesłanek przewidzianych tylko w ramach tej podstawy i nie obejmuje przesłanek przewidzianych w ramach innej podstawy.”

Oczywiście w przypadku wybrania tego wariantu dochodzenia swoich praw konieczne jest wykazania wszystkich przesłanek odpowiedzialności, a więc tego na czym polega niezgodność z umową, powstania szkody i jej wysokości, a także związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy niewykonaniem umowy a powstanie szkody. Podkreślił to Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 4 lutego 2020 r., sygn. akt: I ACa 369/19:

„Uprawnienia z rękojmi oraz prawo do odszkodowania z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy są odrębnymi roszczeniami, które mogą być dochodzone niezależnie od siebie i oparte są na odmiennych podstawach. W szczególności dla dochodzenia odszkodowania z art. 471 KC nie jest wystarczające wykazanie, że zobowiązanie (np. umowa sprzedaży) zostało wykonane przez dłużnika niewłaściwie (np. przez sprzedaż rzeczy dotkniętej wadami). Konieczne jest przede wszystkim wykazanie przez wierzyciela, że z tego tytułu powstała w jego majątku szkoda majątkowa, pozostająca w normalnym (adekwatnym) związku przyczynowym z takim zachowaniem dłużnika (art. 361 § 1 i 2 KC).”

Pojęcie szkody

Odnośnie szkody, zazwyczaj w doktrynie prawa cywilnego określa się ją jako trwały uszczerbek w majątku poszkodowanego. Nie ma przy tym problemu z kwalifikacją jako szkody poniesionych wydatków na przywrócenie mieszkania do stanu zgodnego z umową. Przykładowo w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 6 lutego 2019 r., sygn. akt: I ACa 909/16 wskazano, że:

„Jako szkodę, o której mowa w art. 361 KC kwalifikuje się między innymi konieczność poniesienia kosztów niezbędnych dla usunięcia skutków zdarzenia rodzącego odpowiedzialność odszkodowawczą. […] Tradycyjnie jako szkodę kwalifikuje się między innymi konieczność poniesienia kosztów niezbędnych dla usunięcia skutków zdarzenia rodzącego odpowiedzialność odszkodowawczą. W tym kontekście więc za element szkody będą uważane w niniejszej sprawie koszty niezbędne dla prawidłowej naprawy budynku (usunięcia zagrażających życiu i zdrowiu jego użytkowników efektów prac remontowych wynikłych z rażących zaniedbań lub wadliwych rozwiązań technicznych).”

Bardziej problematyczna jest jednak odpowiedź na pytanie, czy można żądać od sprzedawcy kosztów, których jeszcze się nie poniosło, ale trzeba będzie ponieść? Wydaje się, że w takim wypadku nie można mówić o powstaniu szkody, ponieważ określone wydatki nie zostały jeszcze poniesione. Sąd Apelacyjny w Szczecinie, w wyroku z dnia 20 września 2018 r., sygn. akt: I Aga 136/18, dał przy tym podstawy, aby objąć pojęciem szkody także te wydatki, które dopiero trzeba będzie ponieść:

„Upływ terminów do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi oczywiście nie ogranicza uprawnienia powódki do domagania się kompensaty poniesionej szkody na zasadach ogólnych, tj. w oparciu o dyspozycję art. 471 KC. Za takową nie może być wszakże uznana równowartość nadpłaconej ceny, bowiem tego rodzaju „odszkodowanie” zmierza nie do kompensaty szkody w rozumieniu art. 361 § 2 KC, lecz do zapewnienia ekwiwalentności świadczeń wprost określonych w umowie. Szkodą w takiej sytuacji byłaby zaś kwota, którą powódka wydatkowała lub byłaby obowiązana wydatkować na doprowadzenie nieruchomości – w zakresie jej uzbrojenia – do stanu zgodnego z zapewnieniami sprzedawcy.”

Powyższe orzeczenie jest bardzo korzystne dla kupujących, ponieważ pozwala na żądnie pieniędzy, jeszcze zanim zostały poniesione wydatki. Ma to szczególne znaczenie wówczas, gdy istniejące wady są istotne a koszt związany z ich usunięciem znaczny.

Odnośnie samego dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, zaznaczyć jeszcze trzeba, że odbywa się to poza reżimem wynikającym z przepisów o rękojmi. Oznacza to, że nie obowiązują tu w szczególności przepisy związane z terminami na wykonanie odpowiednich uprawnień. Obowiązywać tutaj będzie ogólny termin przedawnienia – aktualnie 6 lat.

Wady mieszkania a oszustwo przy sprzedaży

Zarzut oszustwa przy sprzedaży nieruchomości wcale nie jest wykluczony. O czym była wcześniej mowa, może się bowiem zdarzyć tak, że nieuczciwy sprzedawca – wiedząc o określonych wadach lub usterkach – będzie nas zapewniał, że z mieszkaniem jest wszystko w porządku. W razie zawarcia umowy i rozporządzenia mieniem na podstawie takich nieprawdziwych informacji, pod rozwagę powinna być także wzięta odpowiedzialność karna sprzedawcy za oszustwo. Zgodnie z art. 286 § 1 k.k.:

„Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.”

W przypadku sprzedaży mieszkania, wprowadzeniem w błąd będą zapewnienia sprzedawcy co do dobrego stanu mieszkania podczas, gdy posiada ono wiele wad. Niekorzystnym rozporządzeniem z perspektywy kupującego będzie oczywiście zawarcie umowy sprzedaży i zapłata ceny. Oczywiście nie można być zbyt pochopnym w ocenie zachowania danego sprzedającego. Przypominam, że oszustwo można popełnić jedynie umyślnie z zamiarem bezpośrednim kierunkowym – celem działania musi być osiągniecie korzyści majątkowej. Sprzedawca musi świadomie zatem kłamać na temat stanu mieszkania i mieć świadomość wszystkich wad, o których zapewnia, że nie występują. Osoby zainteresowane odsyłam równocześnie do wpisu: Odpowiedzialność karna za oszustwo.

Problematyczna może być ocena zachowania, polegającego na przemilczeniu istnienia wad, w sytuacji, gdy sprzedawca nie był o nie pytany. Sporne jest czy na sprzedawcy ciąży obowiązek poinformowania kupujących o wszystkich istotnych wadach, o których ma on wiedzę. Trudno go wyprowadzić z literalnej treści przepisów i jest to bardzo dyskusyjne. Mając na względzie poglądy orzecznictwa dotyczące obowiązku poinformowania kontrahenta o stanie niewypłacalności, wydaje się, że od sprzedawcy można wymagać, aby poinformował kupującego o wadach istotnych. Przemilczenie tak istotnych okoliczności może oznaczać wyzyskanie błędu co do stanu nieruchomości.

Na marginesie można zauważyć, że podstępne zatajenie wad nie jest jedynym przypadkiem oszustwa, z którym można się zetknąć w kontekście transakcji sprzedaży nieruchomości. Ku przestrodze odsyłam Państwa do artykułu „Najczęstsze oszustwa na rynku nieruchomości” zmieszczonego na serwisie bankier.pl . Wspomnieć tu można chociażby o podszywaniu się pod właściciela nieruchomości czy też sprzedaży tej samej nieruchomości kilku osobom.

Adwokat Kraków – Pomoc

Choć zakup nieruchomości obarczonych wadami i usterkami rodzić może frustrację i podejrzenie oszustwa na naszą szkodę, w pierwszej kolejności rozważyć należy roszczenia cywilnoprawne. Rękojmia na mieszkanie co do zasady będzie bardziej optymalnym rozwiązaniem niż zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa, a przynajmniej jeśli chodzi nam o szybkie rozwiązanie problemu. Jedno nie wyklucza przy tym drugiego. Donos na nierzetelnego sprzedawcę będzie miał zarazem ten walor, że ukróci przestępczy proceder, chroniąc interesy następnych nabywców. W pierwszej kolejności warto jednak zadbać o własne mienie.

Jeżeli potrzebowaliby Państwo pomocy prawnej w opisanym zakresie, zapraszam na spotkanie w Kancelarii Adwokackiej w Krakowie. Obszar mojej działalności obejmuje nie tylko Kraków, lecz również Katowice, Częstochowę, Kielce, Tarnów czy Rzeszów. W razie potrzeby pomoc prawna może być przy tym świadczona na terenie całego kraju, a spotkanie może odbyć się w trybie zdalnym przy zachowaniu odpowiednich środków bezpieczeństwa.